滅失登記を自分でやる？岐阜で土地家屋調査士に依頼するメリット・デメリット

皆様、こんにちは！岐阜で解体工事を承っておりますアールサポートです。

前回は、解体後の滅失登記の手続きの流れと必要書類について解説しました。まだご覧になっていない方は、ぜひこちらのブログ記事をご覧ください。 https://r-kaitai-support.jp/blog/2067/

今回は、建物を取り壊したり、なくなってしまったりした際に必要な「建物滅失登記」をご自身で手続きを行う場合と、専門家である土地家屋調査士に依頼する場合のメリット・デメリットなど、具体的な情報も交えながら、さらに詳しく解説していきます。

滅失登記の専門家は「司法書士」ではなく「土地家屋調査士」です！

司法書士と土地家屋調査士の違い：滅失登記の専門家は？

不動産に関する登記と聞くと、「司法書士」を連想される方が多くいらっしゃるかもしれません。確かに、不動産の売買や相続などによる所有権の移転登記や抵当権の設定・抹消登記といった「権利に関する登記」の専門家は司法書士です。

しかし、今回解説する建物滅失登記のように、建物の新築、増改築、滅失といった「不動産の物理的な状況（表示）に関する登記」の専門家は、「土地家屋調査士」です。

自己申請 vs. 専門家への依頼：費用と手間の比較

建物滅失登記の手続きは、ご自身で行うことも、専門家である土地家屋調査士に依頼することもできます。どちらの方法を選ぶかは、ご自身の状況、特に「時間」「費用」「専門知識」を考慮して決めることが大切です。

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自分で申請する場合のメリット・デメリット

自分で手続きを行う最大の魅力は、費用を抑えられることです。しかし、時間や手間がかかり、専門知識も必要になります。

メリット

• 費用を大幅に抑えられる: 滅失登記自体には登録免許税がかからないため、自分で手続きするなら、登記簿謄本の取得費用（1,000円前後）と交通費、郵送費くらいで済みます。総額で約3,000円程度と、非常に安く済ませられるでしょう。

デメリット

• 時間と手間がかかる: 必要書類を集めたり、申請書を正確に作ったり、そして法務局へ提出しに行ったり（平日の開庁時間内に行く必要があります）、かなりの時間と労力がかかります。特に、相続に関わる書類集めは複雑で時間がかかることもあります。

• 専門知識が必要: 登記簿謄本の内容を申請書に正確に書き写したり、どんな書類が必要なのかを理解したりするには、ある程度の専門知識が求められます。記入ミスや書類の不備があると、手続きが遅れてしまいます。

• 不備のリスク: 書類に不備があれば、法務局から「ここを直してください」という指示が来ます。そのやり取りに時間がかかってしまい、1ヶ月という申請期限を過ぎてしまうと、過料（罰金）が科されるリスクも高まります。

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自分で申請する際の手順と必要書類

自分で建物滅失登記を進める場合は、費用を抑えられるのが大きなメリットですが、その分、時間と手間、そして正確さが求められます。以下の手順に沿って準備を進めましょう。

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1. 管轄法務局の確認（岐阜地方法務局）

まず、解体した建物がある場所を管轄する法務局を確認します。ご自身の最寄りの法務局ではないので注意してください。管轄法務局は、法務局の公式サイトで簡単に調べられます。

岐阜県の場合、建物所在地によって管轄が異なりますが、主な法務局は以下の通りです。

• 岐阜地方法務局 本局

  • 所在地: 〒500-8729 岐阜市金竜町5丁目13番地 岐阜合同庁舎内

  • 電話: 058-245-3181

  • 窓口対応時間: 原則、平日の午前9時から午後5時

  • 主な管轄地域: 岐阜市、羽島市、各務原市、山県市、瑞穂市、本巣市、北方町、笠松町、岐南町、安八町、神戸町など（正確な管轄は要確認）

その他、大垣支局、高山支局、多治見支局、関支局、郡上出張所などがあります。必ず、建物の所在地に応じた正確な管轄法務局を確認しましょう。

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2. 必要書類の準備

以下の書類を漏れなく準備しましょう。特に、解体業者から発行される書類は、工事完了後すぐに受け取るように手配しておくことが重要です。

もし、解体した建物がそもそも表題登記されていない（未登記建物）場合は、滅失登記は不要です。その代わりに、建物の所在地を管轄する市町村役場の税務課に「家屋滅失届」を提出することになりますので、注意しましょう。

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3. 申請書の作成と提出方法

必要な書類がすべて揃ったら、管轄の法務局へ提出します。主な提出方法は以下の3つです。

• 直接窓口に行く: 書類に不備があった際にその場で確認・修正できるため、初めて手続きを行う方には最も推奨される方法です。

• 郵送する: 遠方に住んでいる場合に便利ですが、書類に不備があると、修正のために法務局へ出向く必要が生じる可能性があります。大切な書類なので、書留郵便で送付することが推奨されます。

• インターネットを通じて提出する（オンライン申請）: パソコンに「申請用総合ソフト」をインストールして行います。費用をさらに抑えられますが、初めての申請には操作が複雑に感じるかもしれません。

自分で手続きを進める場合、費用は抑えられますが、情報収集、書類作成、不備による遅延といった時間的・精神的コストがかかります。 特に解体後1ヶ月以内という短い申請期限があるため、これらのコストが期限超過や罰金につながる可能性も。ご自身の時間的な余裕や書類作成の経験を考慮し、慎重に判断しましょう。

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4. 登記の完了と登記完了証の受取

申請が問題なく受理されれば、約1週間程度で登記が完了し、「登記完了証」という書類が交付されます。これは滅失登記が完了したことを証明する重要な書類ですので、大切に保管しましょう。

自分で滅失登記をする場合の費用相場

ご自身で建物滅失登記を行う場合、実際にかかるお金（費用）は、主に書類の取得費用や法務局への交通費、郵送費といった実費だけです。

具体的には、

• 登記事項証明書（登記簿謄本）の取得費用: 約1,000円

• その他、法務局への交通費やコピー代、郵送でやり取りする際の切手代など

これらを合わせても、多くても3,000円以内には収まるでしょう。そして、建物滅失登記には、不動産登記でよくかかる「登録免許税」は一切かかりません。

自分で手続きを行う場合の費用は、このように非常に分かりやすく、そして低額であるため、一見すると大きな魅力に感じられます。

安さの裏に潜む「隠れたコスト」

• 「時間」と「手間」のコスト:

  • 役所や法務局が開いている平日の昼間に、何度も足を運ぶ必要があるかもしれません。

  • 普段慣れない専門的な書類（申請書など）を、ミスなく正確に作成しなければなりません。

  • 解体業者からもらう書類（滅失証明書など）が正しく揃っているか確認したり、もし足りなければ問い合わせたりする手間もかかります。

• 「不備による遅延や罰則」という潜在的な追加コスト:

  • もし書類に少しでも間違いがあったり、必要な書類が揃っていなかったりすると、法務局から「ここを直してください」という指示（補正）が来ます。

  • この補正のやり取りに時間がかかってしまうと、建物がなくなってから1ヶ月以内という申請期限を過ぎてしまう可能性があります。

  • 期限を過ぎてしまうと、最悪の場合、10万円以下の過料（罰金）が科されるリスクも出てきます。

ご自身の「時間的な余裕」や「書類作業への慣れ」などを冷静に評価し、最適な方法を選ぶことが大切です。

土地家屋調査士に依頼するメリット・デメリット

専門家である土地家屋調査士に依頼すれば、確実に、そしてスムーズに手続きを進められます。費用はかかりますが、その分、手間や心配事が大幅に減ります。

メリット

• 確実かつ迅速な手続き: 土地家屋調査士は登記のプロなので、書類作成から申請まですべて任せることで、不備なく確実に、そしてスピーディーに手続きを終わらせられます。一般的には、依頼から登記完了まで約1週間程度が目安です。

• 手間がかからない: 必要書類の収集、法務局への訪問、複雑な書類の作成といった全ての手間を専門家に任せられます。これにより、あなたの時間と労力が大幅に節約できるでしょう。

• 複雑なケースにも対応: 相続で戸籍関係の書類集めが難しい場合や、建物を取り壊した証明書がないといった複雑な状況でも、専門的な知識と経験に基づいて適切に対応してくれます。

デメリット

• 費用がかかる: 土地家屋調査士への報酬として、一般的に4万円～5万円程度の費用が発生します。これは自分で申請する場合と比べて大きな出費となります。

土地家屋調査士に依頼する際の手順と費用相場

ご自身での手続きに不安がある場合や、時間的余裕がない場合は、専門家である土地家屋調査士に依頼することを検討すべきです。費用はかかりますが、その分「安心」と「手間なし」を手に入れることができます。

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1. 土地家屋調査士の探し方と選び方

土地家屋調査士は、以下の方法で探すことができます。

• インターネット検索: 「岐阜県 土地家屋調査士 滅失登記」などのキーワードで検索します。

• 解体業者からの紹介: 解体工事を依頼した業者から、提携している土地家屋調査士を紹介してもらう方法です。

• 法務局での相談: 法務局で相談窓口があれば、紹介してもらえる場合があります。

• 日本土地家屋調査士会連合会のウェブサイト: 公式サイトで地域ごとに検索できます。

複数の事務所から見積もりを取り、対応の丁寧さや実績を確認して選ぶことが重要です。

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2. 依頼から登記完了までの流れ

土地家屋調査士に依頼すると、一般的には以下の流れで手続きが進みます。あなたはほとんど手間をかける必要がありません。

1. 相談・委任契約: まずは土地家屋調査士と面談し、建物の状況を説明します。納得できたら、正式に手続きを依頼する契約（委任契約）を結びます。

2. 必要書類の準備・提出: あなた自身でしか取得できない一部の書類（住民票や印鑑証明書など）を準備して土地家屋調査士に渡します。その他の必要な書類の取得や申請書の作成、法務局への提出は全て土地家屋調査士が代行してくれます。

3. 法務局調査・現地調査: 土地家屋調査士が法務局で建物の登記情報を確認し、必要に応じて現地を訪れて、建物がなくなった状況や周りの環境を詳しく調査します。この調査は、登記の正確性を保証し、後々のトラブルを防ぐために非常に重要です。

4. 登記申請: 土地家屋調査士が、作成した書類を添えて管轄の法務局へ滅失登記を申請します。

5. 登記完了証の受領: 申請が問題なく受理されれば、通常、依頼してから2〜3週間程度で手続きが完了します。登記が完了すると、「登記完了証」や「閉鎖事項全部証明書」といった書類が交付され、土地家屋調査士からあなたに渡されます。

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3. 一般的な費用相場

土地家屋調査士に滅失登記を依頼した場合の費用相場は、一般的に4万円〜6万円程度が目安とされています。この費用には、専門家報酬（調査、測量、申請書作成など）と、書類取得費や交通費などの実費が含まれています。

ただし、建物の状況や手続きの複雑さによっては、費用が加算される場合があります。例えば、以下のようなケースでは追加費用が発生する可能性があります。

• 相続が発生している場合（戸籍調査費など）: 3万円～5万円程度

• 土地の区画整理などで所在が変わっている場合: 1万円～2万円程度

• 広い土地を借りていて、その上に建物があった場合: 1万円～2万円程度

• 古い抵当権が複数残っている場合: 数万円程度

• 解体証明書が見つからない、または取得できない場合: 数万円程度

• 登記上の住所が現在の住所と違う場合: 1万円～2万円程度

これは「標準的な手続き」を前提とした金額です。もし、相続が発生していたり、登記情報と現地の状況が異なっていたり、解体証明書がないなど、あなたが気づいていない「隠れた複雑性」がある場合、追加費用が発生することがあります。

そのため、依頼する際は、ご自身の建物の履歴や所有状況に「イレギュラーな要素」がないかを確認し、必要であれば見積もりの段階でその点を土地家屋調査士に伝えるようにしましょう。これにより、後からの追加費用発生による不満を防ぎ、より正確な費用感を把握できます。

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岐阜県における土地家屋調査士の費用相場と探し方

岐阜県内の土地家屋調査士事務所でも、滅失登記の費用相場は全国平均と同様に3.5万円〜7万円程度が目安となるようです。

専門家を選ぶ際には、必ず「土地家屋調査士」であることを確認し、複数の事務所から見積もりを取ることが重要です。

まとめ：ご自身の状況に合わせた最適な選択を

建物滅失登記は、早めの対応がカギ！

建物を解体したり、火災などで建物がなくなったりした場合、1ヶ月以内に「建物滅失登記」を行うことが法律で義務付けられています。この手続きを怠ると、以下のような様々な問題が起こる可能性があります。

• 固定資産税の継続課税: 存在しない建物に税金を払い続けることになります。

• 土地の売却・再建築の困難化: 登記簿と現況が異なるため、土地の売買や、新しい建物を建てる際の許可が下りにくくなります。

• 相続時のトラブル: 亡くなった後に、残されたご家族が「幽霊建物」の処理で困ることになります。

したがって、期限内に確実に手続きを完了させることが何よりも重要です。

比較表：どちらを選ぶ？あなたの状況で判断しよう

大切な建物の「引退手続き」をスムーズかつ確実に行うために、早めに準備を始め、ご自身の状況に合った最適な方法で滅失登記を完了させることが最も大切なステップとなります。

ご自身での手続きに不安がある場合や、時間的余裕がない場合は、ぜひ私たちアールサポートにご相談ください。

私たちアールサポートは、お客様のご要望をしっかりとお伺いし、最適なプランをご提案いたします。無料でお見積もり・ご相談を承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

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